Acquérir une maison pour investir en Bourse

Les propriétaires peuvent constituer un capital important en investissant en Bourse les économies de loyer et d’impôts réalisées grâce à leur logement, qu’ils peuvent ensuite revendre en viager par exemple, à l’âge de la retraite.

Pour ses vieux jours, faut-il investir dans un bien immobilier ou placer ses économies en Bourse ? Pourquoi ne pas choisir ces deux options de prévoyance simultanément ? En Suisse, seule une minorité peut devenir propriétaire avec un apport personnel de 20% de la valeur du bien immobilier, condition pour obtenir un prêt hypothécaire. Une telle stratégie de placement, savamment couplée avec un investissement boursier, peut dégager un gain appréciable au bout de plusieurs décennies.

En habitant son propre appartement ou sa maison de 4 pièces par exemple, un propriétaire peut ne verser que 1500 francs par mois à la banque au lieu d’un loyer mensuel de 2000 à 2500 francs en tant que locataire. En plaçant en Bourse cette économie de 1000 francs par mois, il peut espérer un rendement de 8% par an. Après 30 ans, la puissance des intérêts composés transformera ces 12'000 francs annuels en un pactole de 1,4 million de francs.

Durant ce temps, la maison acquise par exemple 900'000 francs, en 1990, aura pris de la valeur, à hauteur de 2 millions de francs en 2020. Ces deux sources de revenus pourraient générer un capital de près de 2,5 millions de francs à l’âge de la retraite. En plaçant l’argent économisé sur les dépenses de logement sur un compte 3e pilier, le propriétaire peut en outre réduire ses impôts. En effet, un salarié peut déduire de son revenu imposable des cotisations au 3e pilier allant jusqu’à 6826 francs par an, jusqu’à 34'128 francs pour un indépendant non affilié à une institution de prévoyance.

Après 30 ans, la puissance des intérêts composés transformera ces 12'000 francs annuels en un pactole de 1,4 million de francs.

Le propriétaire a aussi la possibilité de défalquer de ses impôts les intérêts hypothécaires, les frais d’entretien, les mesures d’économie d'énergie ou de protection de l'environnement. Ce qui peut considérablement alléger sa facture fiscale. S’il investit les économies d’impôts obtenue ainsi dans des titres boursiers durant 30 ans, il pourrait ajouter quelques dizaines, voire quelques centaines de milliers de francs à sa fortune à l’âge de 65 ans.

Attention néanmoins au coût de l'hypothèque en arrivant à l'âge de la retraite. Les banques la recalculent alors en appliquant un taux d'intérêt théorique de 5% au lieu des 0,5 à 1% actuels. Certains jeunes retraités ne disposent plus de revenus suffisants pour conserver leur bien et doivent se résoudre à le vendre en viager par exemple ou en usufruit ou en droit d’habitation.

Le viager, rente à vie

La vente en viager permet de conserver l’usage de son logement durant toute sa vie et d’obtenir le «bouquet», un capital plus faible que la valeur du bien - 30 à 80%-, ainsi qu’un apport mensuel garanti et revalorisé tous les deux ans, la rente viagère à vie. Cependant, si le montant du bouquet ne permet pas de rembourser l’hypothèque, la vente en viager n’est pas autorisée.

Dans ce cas, la rente immobilière permet aux propriétaires d’augmenter leur hypothèque et de se verser une rente supplémentaire à partir d’une partie du capital ainsi dégagé et de rembourser les intérêts hypothécaire avec le montant restant. La rente immobilière convient particulièrement lorsque l’hypothèque est peu élevée et le logement bien entretenu.